Moviment immobiliari

“La construcció d’habitatges sembla que inicia la seva recuperació”, es llegeix al butlletí d’habitatge de Generalitat del quart trimestre del 2021, que destaca que l’any passat es van iniciar a Catalunya 15.106 habitatges –un 32,6% interanual més i el nombre més alt des de l’any 2008–, i se’n van acabar 13.610 (un 17,3% més). S’hi afegeix que les compravendes van pujar un 35,9%, fins a 87.903, a un preu mitjà de 2.265 euros/m² (un 1,7% més). La majoria (72.900) són habitatges usats, amb un augment de preu del 2,5%, mentre que el preu de l’habitatge lliure nou va baixar un 1,7%.

Gran part de la reactivació de la demanda procedeix de l’aflorament de la demanda embassada i de l’estalvi forçós acumulat durant els mesos de confinament que, en combinació amb unes condicions de finançament molt favorables, han fet més atractiva la compra i la inversió en actius immobles. Segons CaixaBank Research, de cara al 2022, alguns dels factors que han estimulat la demanda recentment perdran cert impuls, de manera que preveu que les compravendes baixin lleugerament respecte als elevats nivells assolits.

L’oferta va trigar una mica més a enlairar-se en relació amb l’enèrgic creixement de la demanda, però també s’ha sumat a la recuperació: fins al novembre del 2021, es van visar a l’Estat espanyol uns 106.000 habitatges (dada acumulada de dotze mesos), una xifra molt similar a la del 2019. La resta d’indicadors d’oferta també ofereixen senyals molt positius. Així, el consum de ciment va augmentar un 11% el 2021 i va superar en un 1,4%, el del 2019. Les dades del mercat laboral en el sector de la construcció també mostren una evolució favorable, amb un creixement interanual de les afiliacions del 5,1% (el gener del 2022).

S’està generant una altra bombolla? El Banc d’Espanya (BdE), constatant un augment dels preus de l’habitatge el 2021, mantindrà una “estreta vigilància” sobre el sector immobiliari davant l’acumulació de desequilibris als països de l’entorn. De moment, no detecta indicis d’una bombolla immobiliària, però sí que constata un “gran dinamisme” en diversos països europeus. “A Espanya no s’ha observat, de moment, aquesta acumulació de riscos en el sector immobiliari, si bé, com que s’està generalitzant en molts països del nostre entorn, impulsats per factors comuns com ara les condicions de finançament tan laxes a escala global, caldrà mantenir una estreta vigilància”, va advertir al febrer el governador del BdE.

L’any passat, les compravendes van augmentar més que l’oferta, i això ha afavorit el creixement dels preus, de manera que la valoració dels actius immobiliaris es troba lleugerament per sobre, encara que molt a prop dels nivells d’equilibri.

La consultora Atlas Real Estate Analytics ha analitzat els indicadors fonamentals del sector i les característiques recurrents de qualsevol bombolla, i conclou que el risc que hi hagi una nova bombolla és neutre/moderat. Segons, l’informe Estat i tendències del ‘build to rent’ a Espanya 2022, un dels factors més representatius d’una bombolla és que el valor d’un actiu perd el contacte amb els fluxos de rendibilitat generats per la tinença. Tenint en compte això, l’informe conclou després d’analitzar els mercats principals del país que no hi ha una desconnexió entre el valor del seu actiu i la rendibilitat esperada. Dit això, el risc de bombolla en aquest factor és baix.

Pel que fa a l’evolució de la compravenda d’habitatges, el 2021 va tancar amb un volum proper a les 640.000 operacions a l’Estat espanyol, el màxim de la darrera dècada. Tot i això, l’informe recorda que la tendència ja era positiva des del 2015, exceptuant l’aturada del 2020, amb la qual cosa ens trobem davant d’una evolució “que no es pot explicar únicament per una bombolla postcovid”.

En l’anàlisi del preu/m² de l’habitatge, la tendència també és positiva, encara que l’alt volum de compravendes no s’ha traduït, de moment, en un fort encariment dels preus. Tot i així, i si la demanda segueix creixent davant d’una oferta limitada, la consultora creu que hi podria haver un risc més gran de bombolla en aquest indicador.

Un altre element que destaca l’informe són la taxa d’esforç i l’endeutament familiar. Si tenim en compte la ràtio de compravendes/nombre d’hipoteques cal assenyalar que des del 2020 la ràtio ha disminuït lleugerament, fins a situar-se en 1,53 el 2021, però es manté molt lluny dels valors vistos durant la crisi anterior. Per tant, si es confirma la tendència negativa d’aquesta ràtio i es manté el creixement del valor mitjà en els préstecs hipotecaris, es parlaria d’un risc moderat de bombolla en aquest indicador.

Atlas Real Estate Analytics també analitza el palanquejament de les companyies immobiliàries, que va empitjorar significativament en la primera dècada dels anys 2000. No obstant això, a partir del 2016 la tendència va canviar de rumb i el sector va arribar a la pandèmia amb una salut que no es veia des dels anys anteriors a la crisi immobiliària del 2008.

L’anàlisi també aborda les operacions de house flipping (comprar un actiu i esperar que es revalori per fer-ne una venda ràpida) realitzades al barri de Chamberí, un dels més gentrifricats de Madrid. Les dades revelen que aquest tipus d’operacions van créixer de forma ininterrompuda entre el 2012 i el 2019 per després frenar el 2020 a causa de la pandèmia. Tot i això, el 2021 es va tancar amb un repunt d’aquestes activitats.

El Consell dels Col·legis Oficials d’Agents de la Propietat Immobiliària (COAPI) descarta “per complet” que l’Estat espanyol torni a patir una bombolla immobiliària i argumenta que, d’acord amb l’INE, els preus se situen un 12% per sota dels màxims dels mesos previs a l’esclat de la bombolla. I veu el sector immobiliari com “un bon refugi per als inversors”, ja que “no hi ha riscos de grans ni inesperats canvis ni pujades exagerades en el nivell de preus”.

Molts inquilins van veure en la crisi de la covid la possible arribada d’una oportunitat per intentar ser propietaris (això si no perdien la feina). Després d’anys de pujades de preus, la recessió més gran en dècades tenia el potencial per generar una correcció del preu de l’habitatge que fes més assequible la seva adquisició a aquells que aconseguissin mantenir la feina. Tanmateix, no va ser així: el preu dels immobles residencials no ha parat de pujar, mentre que els lloguers s’han mantingut estables o fins i tot a la baixa, generant una desconnexió històrica entre els dos mercats que provoca certa preocupació fins i tot al Banc Central Europeu.

Els preus dels immobles ja estaven creixent més de pressa que els lloguers en els darrers anys. Les polítiques monetàries ultraexpansives del BCE fa anys que ajuden a impulsar les valoracions dels actius financers (bons i accions) i reals (com els immobles). Aquesta tendència, lluny de perdre força, ha s’accelerat amb la pandèmia de la covid, que ha obligat els bancs centrals a fer un pas més en les seves polítiques, abaixant encara més els tipus d’interès, incrementant les injeccions de liquiditat i els programes de compra de deute.

Tot això s’ha vist reforçat per unes polítiques fiscals que han garantit crèdits amb diners públics i que han protegit la renda de les llars amb diverses ajudes. Si bé aquestes polítiques han complert amb els seus objectius, un dels seus efectes no desitjats, probablement, és haver inflat el preu de l’habitatge fins a nivells que podrien vorejar la sobrevaloració en determinades zones, segons el BCE. L’habitatge com a inversió (compra per obtenir un rendiment) s’imposa en aquest període a l’habitatge com a bé de consum (l’objectiu de viure-hi).

Les darreres dades publicades per Eurostat, l’agència d’estadístiques de Brussel·les, revelen que el preu de l’habitatge creix molt més ràpid que els lloguers. En l’últim trimestre del que es tenen dades (tercer del 2021), el preu dels immobles es va disparar un 8,8% a l’eurozona (una taxa de creixement no vista des del 1991), mentre que els lloguers amb prou feines van pujar un 1%. Aquesta divergència, que s’intensifica diversos trimestres, ha fet que el preu de l’habitatge sobre el preu del lloguer assoleixi ràtios històricament altes.

L’agència d’estadística europea Eurostat ha analitzat l’evolució dels preus de compra i de lloguer des del 2010 i ha constatat que en aquest període els primers van créixer un 39%, i els segons un 16%. En l’àmbit espanyol, els costos d’habitatges en venda van disminuir un 0,5%, mentre que els preus dels lloguers van augmentar fins al 5%.

Les rendes del lloguer no han deixat d’augmentar en els darrers deu anys, mentre que els costos de l’habitatge van oscil·lar en gran mesura, sense patir una caiguda fins al 2013, i situant-se fins al 2016 per sota dels preus assolits el 2010. A partir d’aquí, el preu mitjà de l’habitatge ha augmentat fins a posicionar-se 40 punts per sobre del 2010.

Els catalans han de dedicar íntegrament el sou brut de 8,2 anys al pagament de la hipoteca del seu habitatge comprat el 2021, pels 7,9 anys que hi havien d’invertir el 2020, a causa del descens dels salaris, segons l’informe Relació de salaris i la compra d’habitatge el 2021, basat en les dades dels sous mitjans de les ofertes d’ocupació de la plataforma InfoJobs i en els preus mitjans de l’habitatge de segona mà en venda de l’Índex Immobiliari Fotocasa. L’esforç més gran que ha de fer un català mitjà per comprar el seu habitatge es deu a l’increment anual del 2,6% del preu dels pisos a Catalunya el 2021, que va tancar el mes de desembre amb el m² a 2.544 euros, així com a la reducció del 2,5% dels salaris pel que fa al 2020. La directora d’Estudis de Fotocasa, María Matos, ha destacat que “els lleus increments en el preu de l’habitatge de venda continuaran el 2022 i que caldrà veure si els sous s’incrementen gradualment per afavorir el pagament de l’habitatge”.

El salari brut mitjà de Catalunya registrat per InfoJobs era de 24.871 euros el 2021 (2.073 euros bruts mensuals si ho dividim en dotze pagues), per la qual cosa els catalans haurien de dedicar 8,2 anys del seu salari (98 mesos) al pagament de la hipoteca d’un habitatge de 80 m².

Per províncies, els residents a la demarcació de Barcelona són els que triguen més de 9 anys a cancel·lar una hipoteca mitjana d’un habitatge de 80 m². Per la seva banda, els residents de Girona trigarien 7,3 anys; els de Tarragona, 5,3 anys, i els de Lleida, 4,1 anys.

Els preus de l’habitatge a Espanya són tan dispars entre unes comunitats i altres que pel cost mitjà que es paga a les Balears o a Madrid es poden adquirir fins a tres immobles a Extremadura o a Castella-la Manxa. L’Anuari Immobiliari 2021 del Col·legi de Registradors fixa en 311.503 euros el preu mitjà de l’habitatge a les illes Balears, el més elevat, per sobre dels de Madrid (291.763 euros), el País Basc (246.761) i Catalunya (212.145), que són les quatre regions que superen la mitjana estatal de 179.887 euros. A la banda oposada, el preu mitjà d’Extremadura es queda en 81.102 euros, molt per sota dels següents més assequibles: Castella-la Manxa (97.465 euros), Múrcia (102.581), la Rioja (107.708), Castella i Lleó (109.721) i Astúries (116.535 euros). En un rang mitjà se situen Navarra (171.961 euros), les Canàries (162.086), Andalusia (157.729), Cantàbria (145.331), el País Valencià (133.136), Aragó (129.472) i Galícia (128).

L’Estadística Registral Immobiliària reflecteix que l’any passat va continuar creixent (fins als 102 m²) la superfície mitjana dels habitatges transmesos, que va assolir el màxim històric i va consolidar la preferència per cases més grans des de l’inici de la pandèmia.

El 90,56% de les compres les van fer persones físiques, continuant amb la tendència a l’alça des del 2013. És una tornada a la normalitat, ja que amb la crisi del 2008 havia augmentat el pes de les persones jurídiques perquè les entitats financeres i les seves comercialitzadores van haver de prendre un paper destacat en el mercat. El període mitjà de possessió dels habitatges transmesos ha estat de 16,44 anys, nou màxim de la sèrie de resultats, més del doble del mínim de 7,29 anys del 2009, quan havia esclatat una bombolla per la qual es canviava més de pis que de cotxe.

JOAN POYANO

jpoyano@lrp.cat