Lloguers impossibles

Relació desigual

Arrendadors i arrendataris, dos elements fonamentals de l’equació. D’una banda, els agents immobiliaris, i els propietaris (petits i grans), que esperen que el PP se’n surti i poder així tornar a la llibertat total de preus. De l’altra, entitats i societat civil que, per primer cop en dècades, tenen eines legals de negociació. I no volen perdre-les, al contrari, volen tenir-ne més. El dret a l’habitatge i el dret a la propietat privada –i la seva explotació– entren en conflicte molt sovint. Hi ha un matís, però, entre els dos drets: l’habitatge és una necessitat, com ho és menjar. De fet, tenir habitatge és una mena de campi qui pugui i, freqüentment, la norma diu una cosa i la pràctica habitual una altra. Tothom ho sap, però ningú fa res. Hi ha històries de bona relació entre propietaris i llogaters, és clar. Però abunden els abusos. Ho facilita que la relació és desigual, entre les parts. Les lleis, en les últimes dècades, han protegit els interessos dels propietaris. Contra el que se sol dir, en aquest tipus de relacions qui paga no mana.

Més de 27.000 pisos buits

Un dia qualsevol, mirem un portal immobiliari. A Santa Coloma de Gramenet, amb uns 120.000 habitants, hi ha 28 habitatges en lloguer. Només 28... Anem pel carrer, a Badalona. Aixequem la vista. Veiem el pis d’un banc –després d’un desnonament–. Ens assabentem que el 2015 no van renovar al llogater que tenien (pagava prop de 1.000 euros mensuals). I cinc anys després segueix buit. A Catalunya hi ha més de 27.000 immobles buits des de fa més de dos anys i són propietat de grans tenidors (amos de quinze o més immobles). A l’Estat espanyol hi ha el 30% dels pisos buits de tot Europa. “Especulen”, diu un veí. “Ens fan creure que no hi ha prou oferta de pisos, i apugen preus.”

Un banc et concedeix una hipoteca impossible –del cent per cent, per un pis amb el preu inflat–. Perds la feina. El banc –gran tenidor, que serà rescatat tantes vegades com calgui– et desnona. El cas és que aquest banc, el mateix que et desnona, té una fundació que treballa per als vulnerables. Aquestes són les contradiccions contemporànies. Explica una llogatera, la Montse, en negociació des de fa més d’un any amb un gran tenidor: “Quants desnonaments silenciosos hi deu haver? Quantes persones marxen no se sap on perquè no els renoven, perquè no poden pagar, perquè els apugen la renda i no ho poden sostenir?” Porta un any negociant per quedar-se a casa, tot i que la llei, en el seu cas, està de part seva. “Si hi ha una llei que empara els meus drets, per què he de passar per aquest sofriment?”. La propietat –que té desenes d’immobles– es discuteix per cada cèntim d’euro.

Els últims anys s’han fet accions que busquen posar límits. Però el capital és poderós. A l’hora de fer política es fa evident. El ministre Ábalos (PSOE), ha qualificat recentment l’habitatge d’“actiu”. “Actiu”, en economia, és allò que “dóna interès”. Vaja, guanys. D’altra banda, els polítics sovint fan servir termes com “complex” per referir-se a aquelles qüestions que no volen o no pensen abordar. El PSOE ho fa, quan es refereix al control del lloguer. Hi ha països europeus molt avançats que fa dècades que ho fan. I els funciona.

Amos, prudència

A aquestes alçades de la pel·lícula ningú nega que els lloguers han arribat a extrems difícils de sostenir. Ho reconeixen també de la banda de la propietat. Però insisteixen que la culpa és de l’oferta i la demanda, una mena de llei universal que aplica justícia per si sola. Hi ha també veus que demanen diàleg per arribar a consensos. Begoña Sagaz, secretària general de la Cambra de la Propietat Urbana de Badalona. Explica que els propietaris –socis de la Cambra–, estan neguitosos: “N’hi ha que no saben si els surt a compte llogar”. I segueix: “Volem treure’ls les pors. La majoria són petits propietaris i encara que notin la contenció dels preus dels lloguers, tampoc és tant.” Si es miren els anuncis de pisos, en alguns casos els preus varien molt, sense regulació i amb regulació. N’hi ha que s’han hagut de rebaixar fins a 400 euros, per ajustar-se a la llei. Com s’explica? “Venim advertint, des de fa temps, que els lloguers s’estan enfilant fins a límits exagerats. El que més amoïna és com creixen els preus en barris que són de gent treballadora, «normal». Hem vist que els desnonaments per les hipoteques s’anaven desplaçant als lloguers. I amb aquestes crisis, que no en sortim d’una i entrem en una altra!” L’equilibri és complicat, diuen. Es voldria fer realitat, diu, allò de menjar poc i pair bé, perquè tothom hi surti guanyant. “La propietat privada té una funció social, però no es pot fer càrrec de totes les mancances del sistema.” Cal parlar, diuen. “Recomanem als propietaris que apliquin les moratòries per al pagament del lloguers. Aconsellem que s’arribi a acords, perquè entenem que tot plegat és com un dominó i si cau una fitxa, cauen totes. Cal tenir altura de mires per veure què hi ha, més enllà d’avui mateix, i mirar el futur; en cas contrari, tothom acabarà perdent.” És el cas de les negociacions de lloguers que no es tanquen perquè hi ha propietaris que resen perquè el Constitucional desmunti la llei catalana de contenció dels lloguers. “Hi ha propietaris que esperen «a veure què passa al Constitucional». Recomanem que no s’esperin, perquè pot passar de tot. Pensem que s’acabarà dient que la llei catalana de contenció és inconstitucional, però estarà vigent un temps i, a més a més: què passarà si surt una llei espanyola? Sigui per una banda o per una altra, la contenció dels lloguers està damunt de la taula.” Se sol dir que si les lleis posen fre als preus, “no surt a compte posar en lloguer”. A la vegada, també es diu que aquestes rendes ajuden els petits propietaris a arrodonir sous, pensions... Molts es qüestionen, doncs: si les rendes són ingressos imprescindibles com diuen, com pot sortir “més a compte” deixar de llogar?

Consum posa la lupa

L’Agència Catalana del Consum, del departament d’Empresa i Coneixement, va anunciar fa poc que ha obert cinc expedients sancionadors als portals Fotocasa, Habitaclia, Idealista, Pisos.com i Yaencontré, perquè els seus anuncis no s’ajusten a la llei. Aquest “oblit” els pot costar 10.000 euros a cadascun. Pot semblar la xocolata del lloro, per ser qui són.

Montserrat Ribera és directora de l’Agència Catalana del Consum. “Som l’òrgan competent inspector i sancionador en les relacions de consum. En el cas que ens ocupa, hi ha una relació de consum quan hi ha d’una banda un llogater i de l’altra un API, un administrador de finques, un gran tenidor, etcètera. Un consumidor i una empresa.” Quan la relació és entre particulars, se n’ocupa Habitatge. La norma vigent de contenció del lloguer és d’obligat compliment a les zones declarades tenses, territoria on hi ha un conflicte evident en el mercat de lloguer. Zones tenses són Barcelona, Girona, Lleida i Tarragona i 57 municipis més. Si hi ha un enfrontament, doncs, la via és presentar una queixa a Consum. S’inicia un procés, que busca primer la mediació, l’arbitratge. Si no és possible, ve la inspecció i, si cal, l’obertura d’un expedient sancionador. “La idea és que al propietari no li resulti a compte apujar el lloguer perquè la multa és més gran.” Tot i així, comenta, sempre és millor no arribar a la sanció. També cal saber que aquest procés pot durar entre tres i sis mesos. L’arbitratge és voluntari, i si la propietat es nega, l’alternativa és anar als jutjats, “que és un problema”, diu, “perquè l’únic que fa és col·lapsar més el sistema”.

Sindicat de Llogateres

El Sindicat de Llogateres ha estat empenyent perquè es fes la llei de contenció dels lloguers, i està al darrere per la seva aplicació. Explica Carme Arcarazo, portaveu del Sindicat: “Si la regulació s’ha fet efectiva és perquè hi ha el sindicat al darrera, i negocia rebaixes. Planta cara als rendistes que no la volen complir.” Entre els llogaters, hi ha qui encara no la coneix. I hi ha un altre factor: “Com que la relació arrendador-arrendatari és tan desigual, al llogater li pot fer por verbalitzar els seus drets.”

“Ens trobem que immobiliàries, agents de la propietat, propietaris, fan de tot per no renovar contractes, fent pròrrogues, confiant que el TC tiri la llei catalana enrere o que arribi tard la regulació estatal. Insistim a lluitar perquè hi hagi una llei estatal que blindi la catalana i forçar per renegociar contractes vigents a la baixa o bé firmar a la baixa el major nombre possible de contractes.”

Els llogaters han tingut les de perdre fins al moment i està clar que la llei catalana 11/2020 els afavoreix. I a la propietat, per què li pot interessar renovar contractes? “Si no signen amb els inquilins que tenen, hauran de tenir uns altres, i no els podran apujar la renda tampoc. Pagaran el mateix, o menys. És la part més forta de la regulació: no solament els preus no pugen, si no que s’incentiva que la gent continuï vivint a casa seva, que no hagi de marxar. En principi, a l’arrendador tant li fa que es quedin els que té com que en vinguin de nous... de fet, però, li interessa més que es quedin els que ja hi viuen.” Si funciona, per què espatllar-ho? “Es tracta d’assegurar que les persones no hagin de buscar casa cada tres, cinc, els anys que sigui.”

El preu no baixa sol

Un dels arguments que més s’han sentit aquests mesos, provinents de les grans immobiliàries i dels fons d’inversió, és que els preus baixen, a causa de la crisi i, per tant, no cal regular el lloguer. Segueix explicant Arcarazo: “El que diuen els portals immobiliaris és mentida, perquè fan servir dades pròpies, seves. Maquillen el seu paper, fent-se passar per actors neutrals, però no ho són: els portals immobiliaris tenen interessos propis. Les úniques dades que es poden considerar reals són les de l’Incasòl, perquè es basen en contractes signats.” “El que s’ha vist, fins a la regulació, és que tot i haver més oferta –s’han posat al mercat els pisos turístics, per exemple–, i que la demanda estava deprimida, els preus no baixaven.” El sindicat, a principis de 2021, va informar que sí hi havia baixades de preus i les atribuïen, directament, a la llei. Des d’Habitatge es considera que la raó és multifactorial (més oferta, menys demanda i nova llei). Segons les dades d’Habitatge de l’últim trimestre de 2020, a Barcelona els preus van baixar un 1,4%; al conjunt de Catalunya un 0,1%. Si es compara amb l’últim trimestre del 2019, la baixada ha estat del 5,7%. Insisteix: “Fa molt que ho diem: el mercat no es regula sol. L’habitatge no és un bé com un altre. Les persones necessiten una llar, que és un bé de primera necessitat i estan disposades a fer un sobreesforç i arribar a una situació límit per seguir vivint a casa seva. Que actors com els fons voltor parlin de la llei de l’oferta i demanda és una burla, perquè, precisament, el que fan ells és jugar amb l’oferta. Els fons voltor tenen més de 27.000 pisos buits a Catalunya, i així creen la sensació d’escassedat, i fan pujades del 40%, 50%, 60%, per seguir especulant i obtenir uns beneficis mai vistos.”

Mantenir el control

Segueixen, des del Sindicat de Llogateres: “Per primera vegada, l’entramat bancari, financer i immobiliari s’està apropiant l’argument de que s’ha de construir més habitatge públic. Per què ho fan? Per poder seguir dominant i fer amb el mercat de lloguer privat el que vulguin. Evidentment, volem habitatge públic, però no pot ser a costa de que el mercat privat sigui aquesta salvatjada.” A Catalunya, només un 1,5% del parc d’habitatge és públic; a Holanda, és un 32 %. “Disposar d’habitatge públic en un país on n’hi ha molt poc és una mesura a llarg termini i s’hi ha d’apostar. Però si volem millorar ara les condicions de vida de les famílies, que viuen escanyades, que dediquen la meitat dels ingressos a pagar el lloguer, s’ha d’entrar al mercat privat.”

Una de les possibilitats seria recuperar pisos turístics, que ara ho tenen difícil per ser font de diners. Les entitats proposen revertir llicències turístiques. “El 2010 el govern d’Artur Mas regalava llicències turístiques per 250 euros, ara és molt bon moment per recuperar-los.” El sindicat té, com a primera missió, ajudar els llogaters a empoderar-se i protagonistes de la pròpia lluita. Treballen els casos de manera col·lectiva, a través de les seves assemblees.

Davant de les discrepàncies amb la llei, l’Administració se sol decantar per l’advertiment, en la confiança que l’infractor deposi l’actitud i prometi: “No ho faré més.” Això, aplicat a relacions con la d’arrendador-arrendatari equival, diuen les entitats, a facilitar la impunitat i debilitar encara més la part que ja és fràgil, la del llogater. “Les sancions són fonamentals per al compliment de la llei. Quan es posi la primera multa hi haurà molts propietaris que s’ho pensaran, abans de saltar-se la llei.” De fet, de notícies en aquest sentit no en falten. Aquest últim any, tot i que per llei no es podia, han continuat els desnonaments, i grans tenidors s’han seguit negant a fer lloguer social a arrendataris vulnerables. “Sorprenentment, en un moment de crisi, quan les persones perden la feina, pateixen expedients de regulació, els únics que tenen els ingressos intactes són els rendistes. Quan un rendista no compleix amb la llei 24/2015, i no fa un lloguer social a una família vulnerable, disposa de tot l’aparell judicial i policial per fer fora la família. I això ens costa milions i milions d’euros cada any.”

Una de les últimes propostes del PSOE , i que no ha agradat gens a Podemos ni les entitats socials de l’habitatge, és bonificar els arrendadors “bons”, enlloc de posar límits i penalitzar el mal comportament. El malestar generat que ha provocat té molt a veure amb les Socimi i el que representen, al mercat de l’habitatge. Les Socimi, Societats Anònimes Cotitzades d’Inversió Immobiliària, que estan exemptes de pagar molts impostos. Es van desenvolupar, amb el PP, en les èpoques més fosques de la crisi del totxo. Inicialment havien de treure al mercat els milers i milers de pisos que acumulaven els bancs, ”facilitar” l’accés a l’habitatge. Hi ha prop de noranta Socimi operant, i gestionen un patrimoni d’uns 46.000 milions d’euros. Es dediquen, en gran part, al lloguer. I fins al moment l’han pogut posar al preu que han volgut. “El PP va posar una catifa vermella als fons d’inversió voltor.”

Els API, descontents

Joan Company és president de l’Associació d’Agents Inmobiliaris de Catalunya i president del Col·legi d’API de Girona. Hi ha descontent, en primer lloc pel fet que el govern català no els ha tingut en compte, en aquesta ocasió. “Una de les nostres queixes és que ens vam assabentar de la intenció d’aprovar la llei de contenció dels lloguers quan es va presentar al Parlament de Catalunya, quan ja s’iniciaven els tràmits. És sorprenent! Només s’ha tingut en compte el posicionament del Sindicat de Llogateres, que és molt respectable, però representa uns interessos molt concrets. En altres ocasions sempre hem intervingut, per descomptat! I hem tingut moltíssima participació.” Mantenen que la norma desempara els arrendadors. “Sí, amb aquesta llei 11/2020 els propietaris queden desprotegits, però és que, a més a més, si n’haguéssim pogut parlar hauria estat més fàcil d’aplicar. Hi ha molts dubtes interpretatius. És una llei que no està ben feta i provoca l’efecte contrari: enlloc de solucionar la problemàtica del lloguer, molts estan recelosos de posar els seus immobles en lloguer i es plantegen vendre’ls. Fins ara hi havia gent que si tenia uns diners els invertia comprant un pis, i posant-lo en lloguer en treia unes rendes...”

“Ho tornarem a fer”

“Entenem la preocupació de les entitats i dels ciutadans, dels que estan de lloguer, perquè som els primers que estem preocupats”, diu Damià Calvet, conseller de Territori i Sostenibilitat. “A Catalunya, a empentes i rodolons, perquè no tenim els recursos que hauríem de tenir, hem pogut anar creant el que anomeno escut social, una base legislativa sobre habitatge que és molt completa, si es compara amb legislacions d’estats europeus. Lloguer social obligatori, impost sobre els habitatges buits, tanteig i retracte, la contenció de les rendes.” El primer any d’aplicació de l’impost pisos buits, al 2016, es van recaptar més de divuit milions euros. Quant al dret a tanteig i retracte –la prioritat perquè l’Administració compri habitatges al preu que marca la llei– ha rescatat uns 4.000 habitatges del mercat privat. “Ara, els poders de l’Estat, l’executiu i el judicial, ens ataquen l’escut social. Sembla gairebé patològic, que ataquin les competències de Catalunya. No sé si tenen enveja del que anem construint o volen crear una sensació de desgovern i inseguretat jurídica que facin pensar que a Catalunya no es pot viure, i que al govern només hi ha independentistes que pensen en la independència.” Per al govern català –ara en vies de canvi com a fruit de les eleccions del febrer–, la inoperància del govern de Madrid ja s’ha començat a pagar a Catalunya: el Tribunal Constitucional és més ràpid que el binomi PSOE-Podemos. “Ni fan ni deixen fer.”

Les entitats insisteixen, les lleis 24/2015 i 11/2020 no es toquen, però estan en el punt de mira. “Davant de qualsevol inseguretat jurídica s’inicia un camí en el que la gent pateix. És inadmissible arribar a aquesta inseguretat jurídica per culpa de la voluntat patològica d’atacar les competències del govern català.” Sobre el fet que, tot i haver una norma, no s’apliqui, comenta: “Sovint no trobem complicitat en la judicatura per aplicar la llei sense interpretacions, o almenys sense interpretacions sempre favorables a la propietat.” Passi el que passi a Madrid amb les lleis catalanes, diu: “Ho tornarem a fer, soc així de contundent, i d’una manera més sòlida i inatacable.”